Le logement que je loue a été vendu avant le 1er novembre 2024, le nouveau propriétaire peut-il me mettre dehors ? (Bruxelles)

La vente ne met pas fin à votre contrat de bail.

Votre propriétaire ne peut pas vous mettre dehors.
Il doit respecter des règles. 

Pour savoir quelles règles il doit respecter, vérifiez si : 

• la vente de votre logement loué a eu lieu avant le 1^er novembre 2024 ;
  et
• votre bail a une date certaine ou non avant la vente.

Comment savoir si votre bail a une date certaine ?

Votre bail a une date certaine si :

• votre bail est enregistré ;
  (Pour savoir si votre bail est enregistré, voyez  Comment savoir si mon bail est enregistré ? )

  ou

• un des locataires ou un des propriétaires repris sur le bail est décédé ;

  ou

• votre bail a été officialisé par :
  • un jugement
    ou
  • un acte authentique (fait par un notaire ou par un huissier).

Avant de mettre le logement en vente, votre propriétaire doit vous renseigner de son intention de vendre.
Pour être mieux protégé, vous avez donc le temps, avant la vente d'enregistrer votre bail.
Pour plus d'informations, voyez Qui doit enregistrer le contrat de bail ? (Bruxelles)

Si votre bail a une date certaine

Le nouveau propriétaire doit respecter votre contrat de bail.

Il doit respecter les règles pour mettre fin à votre contrat de bail.

Pour plus d'informations, voyez les rubriques :

• Fin du bail de 9 ans
• Fin du bail de courte durée.

Vous ne devez pas signer de nouveau contrat de bail avec le nouveau propriétaire.
Il remplace l'ancien propriétaire : il reprend tous ses droits et ses obligations.

Attention, c'est interdit d'écrire dans votre contrat de bail que vous pouvez être expulsé si le logement est vendu.
Si c'est écrit dans votre contrat, cette phrase ne s'applique pas.

Si votre bail n'a pas de date certaine

Vous devez prouver que vous occupez le logement depuis plus de 6 mois.

Vous occupez le logement depuis + de 6 mois 

Le nouveau propriétaire doit respecter votre contrat de bail.

Mais il peut plus facilement mettre fin à votre contrat de bail s'il réagit dans les 6 mois à partir de la signature de l'acte d'achat (l'acte authentique de vente, pas le compromis).

Il ne doit pas attendre la fin d'un triennat (= période de 3 ans). Passé ce délai, il perd cet avantage.

Attention, le nouveau propriétaire ne peut pas vous envoyer son préavis avant d’avoir signé l’acte de vente.

Pour savoir comment il peut y mettre fin, regardez si vous avez un bail de 9 ans ou un bail de courte durée.

Si vous avez un bail de 9 ans

• Si le nouveau propriétaire a une justification :
  • il doit vous envoyer un préavis de 6 mois  ;
    mais
  • il ne doit pas payer d'indemnité.

    Les justifications valables sont :

    • pour occuper le logement lui-même ;
      ou 
    • pour le faire occuper par un membre de sa famille ;
      ou
    • pour faire des gros travaux.
       
• Si le nouveau propriétaire n'a pas de justification :
  • il doit vous envoyer un préavis de 6 mois ;
    et
  • il doit vous payer une indemnité de : 
    • 9 mois de loyer si son préavis prend fin dans le 1^er triennat (3 premières années de votre contrat de bail) ;
    • 6 mois de loyer si son préavis prend fin pendant le 2^ème triennat (4^ème, 5^ème et 6^ème année de votre contrat de bail).
  • Si votre contrat de bail a commencé il y a plus de 6 ans, le nouveau propriétaire peut y mettre fin uniquement à la date de fin prévue dans le contrat de bail.

Pour plus d'infos, voyez la rubrique sur la rupture du bail de 9 ans par le propriétaire.

Si vous avez un bail de courte durée (maximum 3 ans)

Le nouveau propriétaire doit respecter les règles de fin de bail de courte durée.

Pour plus d'infos, voyez la fiche Mon propriétaire peut-il mettre fin au bail de courte durée avant la fin prévue ? (Bruxelles)

Vous occupez le logement depuis - de 6 mois 

Vous n'êtes pas protégé.

Le nouveau propriétaire ne doit pas respecter le contrat de bail.
On dit que le bail ne lui est pas "opposable".

Le nouveau propriétaire peut : 

• vous faire signer un nouveau contrat de bail ;
  ou
• mettre fin à votre contrat de bail quand il veut, sans préavis, ni indemnité.

Mais le nouveau propriétaire doit demander au juge de paix de vous expulser.
Il ne peut pas le faire "tout seul".
Il doit avoir un jugement d'expulsion et le faire exécuter par un huissier de justice. 

Avant d'en arriver là, discutez avec le nouveau propriétaire pour trouver un moment de départ qui vous convient à tous les 2.

Enregistrez votre contrat de bail !

Un conseil : enregistrez votre contrat de bail pour lui donner une date certaine et être mieux protégé.