Je loue un kot d'étudiant. Quelles règles s'appliquent à mon bail (Wallonie) ?

Cela dépend.

Votre bail de kot peut être :

• un 'simple' bail d'habitation,
• un bail de résidence principale,
• un bail étudiant de résidence principale,
• un bail étudiant.

Selon votre bail, les règles qui s'appliquent sont différentes.

1. Si votre bail est un bail étudiant (nouveau depuis le 1er septembre 2018)

Des règles spécifiques s'appliquent au bail étudiant pour sa durée, sa rupture ou la sous-location.
Ces règles sont impératives.

Attention : 

• Tous les contrats de bail pour les logements loués à des étudiants ne sont pas des contrats de bail étudiants.
   
• Le propriétaire doit respecter des conditions.
   
• Votre bail peut être un bail étudiant de résidence principale.
  Le propriétaire doit donner son accord exprès ou la situation concrète et réelle laisse à penser que c'est un bail étudiant de résidence principale.
  Toutes les règles du bail de résidence principale s'appliquent à votre bail.
  Sauf si les règles contredisent les règles spécifiques du bail étudiant. Alors ce sont les règles du bail étudiant qui s'appliquent.
   
• Votre bail étudiant n'est pas un bail de résidence principale.
  Toutes les règles du bail étudiant s'appliquent. Si ces règles ne prévoient pas un point, alors ce sont les règles du 'simple' bail d'habitation qui s'appliquent.
  Les règles du bail étudiant l'emportent sur les règles du 'simple' bail d'habitation.

Pour plus d'informations sur le bail étudiant, voyez les fiches dans la rubrique "Kot (Wallonie)".
 

      2. Si votre bail est un bail de résidence principale 

Les règles qui s'appliquent au bail de résidence principale sont favorables au locataire, elles le protègent. Ces règles sont impératives.

Attention :

• Souvent, les règles sur le bail de résidence principale ne s'appliquent pas au kot.
  Les chambres d'étudiant ne sont pas destinées à servir de résidence principale.

  Vous et votre propriétaire êtes généralement d'accord sur le caractère "secondaire" de cette habitation.

  Généralement, le contrat de bail précise que "l'étudiant ne peut pas se domicilier dans le kot ou y établir sa résidence principale". Cette clause est valable si :

  • Il y a une justification expresse de l'interdiction, par exemple, "le bail a vocation à servir de chambre d'étudiant",
    ET
  • le bail mentionne l'adresse de la résidence principale de l'étudiant, par exemple, chez ses parents.

    Selon les circonstances, le juge de paix peut décider que le contrat de location répond aux conditions d'un bail de résidence principale. Il analyse la volonté des personnes qui ont signé le contrat et les circonstances de fait pour prendre sa décision.

    Par exemple : Si vous êtes un étudiant étranger, autonome financièrement et que vous résidez principalement et effectivement dans votre kot, alors les règles du bail de résidence principale s'appliquent.

      3. Si votre bail est un 'simple' bail d'habitation 

Si votre bail n'entre pas dans les conditions pour être un bail de résidence principale ou un bail étudiant, c'est un simple bail d'habitation.

Vous et votre propriétaire peuvent prévoir librement ce que vous voulez dans le bail.
En effet, les règles du 'simple' bail d'habitation sont en majorité supplétives. Elles ne sont pas obligatoires et vous pouvez convenir d'autres règles dans le bail.

Votre contrat sert donc de "loi" entre vous et le propriétaire.

Attention : 

•  Le propriétaire peut y mettre ce qu’il veut, si ce n'est pas contraire à l’ordre public ou aux bonnes mœurs.
   
• Par ailleurs certaines parties du bail peuvent être écartées par le juge s’il s’agit de clauses abusives.

Voyez le schéma explicatif dans les documents types de cette fiche.