Le contrat de bail détermine la relation entre le locataire et son propriétaire.

Le bail doit au minimum

  • être écrit,
    et
  • prévoir : 
    • l'identité précise des locataire(s) et propriétaire(s) (c'est-à-dire leurs nom, deux premiers prénoms, domicile, lieu et date de naissance) ;
       
    • la date de début de bail, c'est-à-dire la date de la mise à disposition du logement (qui est souvent différente de la date de la signature du contrat) ;
       
    • la désignation des locaux loués ;
       
    • le montant du loyer (hors charges) ;
       
    • la durée du bail ;
       
    • le type de bail ;
       
    • le montant et la nature des charges communes éventuelles ;
       
    • le montant et la nature des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire ;
       
    • l'indication du caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles ;
       
    • dans le cas d'immeubles à habitations multiples, si le montant des charges n'est pas forfaitaire, le mode de calcul des charges et la répartition effectuée ;
       
    • la mention de l'existence de compteurs individuels ou collectifs ;
       
    • la date du dernier certificat PEB lorsque celui-ci est requis ainsi que l'indice de performance attribué au bien loué.

Les autres éléments du bail varie en fonction du bail d'habitation (résidence principale, étudiant, colocation, étudiant de résidence principale, colocation de résidence principale, d'habitation de droit commun).

Hypothèse 1 : votre bail est un bail d'habitation de droit commun

Les parties sont libres de prévoir ce qu’elles veulent ou presque dans le contrat.
Les règles qui s'appliquent sont, en majorité, supplétives.

En pratique, l'étudiant aura souvent du mal à négocier le contenu du contrat de bail d'égal à égal avec le propriétaire. Il aura uniquement le choix de signer le contrat de bail préparé par le propriétaire, ou de ne pas obtenir le kot.

Le propriétaire peut prévoir ce qu’il veut dans le contrat.
Sauf sur quelques points :

  • lorsqu'il existe des règles impératives (contrat écrit, état des lieux d'entrée, etc) ;
  • lorsqu'il y a des clauses abusives, le juge peut les écarter ;
  • le bail ne peut pas être contraire à l'ordre public et aux bonnes mœurs. 

​​Hypothèse 2 : un bail de résidence principale.

Dans certains cas, le bail est un bail de résidence principale.
Le locataire est mieux protégé.
Les règles sont impératives entre le locataire et le propriétaire (durée et fin du contrat, garantie locative, etc.).

Ces règles sont obligatoires, le locataire et le propriétaire ne peuvent pas prévoir autre chose.
Si une clause n’est pas conforme à la loi, le juge ne l'appliquera pas à la demande d'une des parties.
Lorsque la loi ne prévoit rien, le locataire et le propriétaire se mettent d'accord et respectent l'ordre public et les bonnes moeurs.
Exemples : pour l’échéance du loyer, le moyen de paiement utilisé, le droit de visite du propriétaire, etc.

Hypothèse 3 :  un bail étudiant ou un bail étudiant de résidence principale

Depuis septembre 2018, il existe un bail spécifique pour les étudiants qui veulent se loger le temps de leurs études : le bail étudiant ou le bail étudiant de résidence principale.
Les règles du bail étudiant ou du bail étudiant de résidence principale sont impératives. L'étudiant et le propriétaire ne peuvent pas s'en écarter.

Ces règles impératives concernent : 

  • la durée du bail ;
  • la rupture du bail ;
  • la sous-location du kot.

Pour savoir si votre bail est un bail étudiant, un bail étudiant de résidence principale, un bail de résidence principale ou un simple bail d'habitation de droit commun, voyez le schéma dans les documents-types.

 

Pour plus d’informations vous pouvez consulter :

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