Le propriétaire peut-il mettre ce qu'il veut dans le contrat de bail de mon kot (Wallonie) ?

Le contrat de bail détermine la relation entre le locataire et son propriétaire. Son contenu varie en fonction du type de bail.
 

Hypothèse 1 : un bail d'habitation de droit commun

La majorité des kots étudiants sont loués via un bail d'habitation de droit commun.
Les parties sont libres de prévoir ce qu’elles veulent ou presque dans le contrat.
Les règles qui s'appliquent sont, en majorité, supplétives.

En pratique, l'étudiant aura souvent du mal à négocier le contenu du contrat de bail d'égal à égal avec le propriétaire. Il aura uniquement le choix de signer le contrat de bail préparé par le propriétaire, ou de ne pas obtenir le kot.

Le propriétaire peut prévoir ce qu’il veut dans le contrat.
Sauf sur quelques points :

• lorsqu'il existe des règles impératives (contrat écrit, état des lieux d'entrée) ;
• lorsqu'il y a des clauses abusives, le juge peut les écarter ;
• le bail ne peut pas être contraire à l'ordre public et aux bonnes mœurs. 

​​Hypothèse 2 : un bail de résidence principale.

Dans certains cas, le bail est un bail de résidence principale.
Le locataire est mieux protégé.
En effet, il existe une série de règles qui s’appliquent de manière impérative entre le locataire et le propriétaire (durée et fin du contrat, garantie locative, etc.).

Ces règles sont obligatoires, les parties ne peuvent pas prévoir autre chose.
Si une clause n’est pas conforme à la loi, le juge ne l'appliquera pas à la demande d'une des parties. Lorsque la loi ne prévoit rien, les parties se mettent d'accord sur ce qu’elles veulent (dans le respect de l’ordre public et des bonnes mœurs).
Exemples : pour l’échéance du loyer, le moyen de paiement utilisé, le droit de visite du propriétaire, etc.

Hypothèse 3 :  un bail étudiant.

Depuis septembre 2018, il existe un bail spécifique pour les kots étudiant : le bail étudiant.
Pour ce type de bail, certaines règles sont impératives et le contrat ne peut pas s'en écarter :

• les règles concernant la durée du bail
• les règles concernant la rupture du bail
• les règles concernant la sous-location du kot.

Pour savoir si votre bail est un bail étudiant, un bail de résidence principale ou un simple bail d'habitation, voyez le schéma dans les documents-types de cette fiche.