L’appartement que je loue a été vendu. Le nouveau propriétaire peut-il me mettre dehors (Bruxelles) ?

Avant d'aller plus loin

La loi sur le bail à Bruxelles a été modifiée. Depuis le 1er janvier 2018, certaines règles sont différentes en fonction de la Région dans laquelle se situe le logement.

Les règles présentées dans cette fiche s’appliquent aux nouveaux baux et aux baux en cours à Bruxelles si l’acte de vente a été signé après le 1er janvier 2018.

La réponse varie selon que votre bail a, ou non, une "date certaine" avant la signature de l’acte de vente.

Le bail a une date certaine:

  • s’il est enregistré;
  • ou si un des locataires ou propriétaires est décédé;
  • ou s’il a été officialisé  par un jugement ou  par un acte authentique (réalisé par un notaire ou un huissierde justice).

Normalement, votre propriétaire doit obligatoirement enregistrer votre bail (enregistrement du bail). Mais vérifiez s’il l’a fait, car dans la pratique certains propriétaires ne le font pas.

Votre propriétaire doit vous informer de son intention de vendre, avant de mettre le logement en vente. Si le bail n’a pas été enregistré, vous avez en principe le temps de le faire enregistrer vous-même avant que l’acte de vente soit signé, pour être mieux protégé.

1. Si votre bail a une date certaine

Le nouveau propriétaire remplace l'ancien. Il reprend tous ses droits et obligations. Il doit donc respecter votre contrat. Vous ne devez pas signer un nouveau contrat de bail, puisque le précédent s’applique.

Cette règle s'applique même si votre contrat prévoit votre expulsion en cas de vente du bien loué.

Le nouveau propriétaire peut mettre fin au contrat de bail de la même manière que pouvait le faire l'ancien propriétaire.

2. Si votre bail n'a pas de date certaine

a)  Si vous occupez l'appartement depuis plus de 6 mois

 Le nouveau propriétaire peut rompre le bail en donnant un préavis de 6 mois pour :

  • occupation personnelle : pas d'indemnité;
  • travaux importants : pas d'indemnité;
  • sans motif : paiement d'une indemnité de 6 mois de loyers.

Le nouveau propriétaire a une facilité de rupture : il peut mettre fin au bail à tout moment. Il ne doit pas attendre la fin d'un triennat.
Pour bénéficier de cette facilité, il doit vous envoyer un préavis dans les 6 mois de la signature de l'acte de vente (l'acte authentique, pas le compromis). Passé ce délai, il perd cet avantage.

Attention, le propriétaire ne peut pas envoyer son préavis avant d’avoir signé l’acte de vente.

b) Si vous occupez l'appartement depuis moins de 6 mois 

Vous n'êtes pas protégé.
Le nouveau propriétaire ne doit pas respecter le contrat de bail. On dit que le bail ne lui est pas opposable. Il peut mettre fin au contrat de bail sans préavis ni indemnité. Vous pouvez être expulsé. Mais attention, le propriétaire doit demander l’autorisation au juge de paix pour pouvoir vous expulser!

En conclusion, enregistrez votre contrat de bail pour être mieux protégé.

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