Que se passe-t-il pour mon locataire si je vends mon bien ?

Avant d'aller plus loin

Attention !

Les explications qui suivent ne s'appliquent qu'au contrat de bail de résidence principale.

La vente du logement n'implique pas de rupture automatique du contrat bail.

Le nouveau propriétaire 'récupère' le bail, il peut décider de le maintenir ou d'y mettre fin. Dans ce cas il doit respecter certaines règles .

 

Les règles à respecter varient selon que le bail a date certaine ou non.

Le contrat de bail obtient une date certaine selon trois modalités :
- s'il est enregistré;
- à partir du jour de la mort d'un des signataires du contrat;
- lorsque le bail est constaté dans un acte authentique (c'est-à-dire un acte dressé par un officier public tel qu'un magistrat, un notaire, ou encore un huissier de justice).



1. Le bail a une date certaine :

Dans ce cas, le nouveau propriétaire remplace l'ancien dans l'ensemble de ses droits et obligations. Il peut mettre fin au contrat de bail de la même manière que l'ancien propriétaire.

Si le contrat de bail prévoit une possibilité d’expulsion en cas de vente du bien loué, cette clause n’est pas valable.

Ce changement de propriétaire n'a aucune conséquence sur le locataire.

Par contre, dans la majorité des cas, le nouveau propriétaire souhaite occuper son bien. Il mettra un terme au contrat pour occupation personnelle.

Si le nouveau propriétaire maintient le contrat de bail, il ne peut pas demander d'augmentation du loyer, sauf dans le cadre de la procédure légale. (Pour plus d'informations, voyez la rubrique ' révision du loyer').



2. Le bail n'a pas de date certaine :

a) Le locataire occupe l'appartement depuis plus de 6 mois :


Dans ce cas, le nouveau propriétaire remplace aussi l'ancien dans ses droits et obligations.

Certaines règles de rupture du contrat de bail sont cependant assouplies. Il peut mettre fin au bail de 9 ans, moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois), pour occupation personnelle, ou pour travaux importants, ou moyennant une indemnité et cela à tout moment (sans attendre l'expiration du triennat).

Cette faculté de résiliation assouplie n'est valable que si le nouveau propriétaire notifie le congé au locataire dans les 3 mois de la passation de l’acte authentique de l’achat du bien (devant le notaire). Passé ce délai, il perd l'avantage que la loi lui donne.

b) Le locataire occupe l'appartement depuis moins de 6 mois :


Dans ce dernier cas, le locataire n'est pas protégé. Le nouveau propriétaire peut mettre fin au contrat de bail sans préavis ni indemnité. Vis-à-vis du nouveau propriétaire, le locataire est un occupant sans titre ni droit qui peut être expulsé. Mais attention qu'un jugement du juge de paix est nécessaire pour procéder à une expulsion.

 
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