Que se passe-t-il pour mon locataire si je vends mon bien (Wallonie) ?

Avant d'aller plus loin

Attention !

Les explications qui suivent ne s'appliquent qu'au contrat de bail de résidence principale.

La vente du logement n'implique pas de rupture automatique du bail.

Le nouveau propriétaire 'récupère' le bail, il peut décider de le maintenir ou d'y mettre fin. Dans ce cas il doit respecter certaines règles .

La réponse varie selon que le bail a, ou non, une "date certaine" avant la date de la vente.

Le bail a une date certaine si:

  • il est enregistré, ou;
  • le locataire ou le propriétaire est décédé, ou;
  • il a été officialisé  par un jugement ou par un acte authentique (réalisé par un notaire ou un huissier).

1. Si le bail a une date certaine :

Le nouveau propriétaire remplace l'ancien. Il reprend tous vos droits et obligations. Il doit donc respecter votre bail. Le nouveau propriétaire et le locataire ne doivent pas signer de nouveau contrat de bail puisque l'ancien bail continue à s’appliquer. Cette règle s'applique même si le contrat de bail prévoit l'expulsion en cas de vente du bien loué.

Le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail de la même manière que vous pouviez le faire. Pour plus d'informations, voyez les 3 rubriques :

2. Si le bail n'a pas de date certaine :

a) soit le locataire occupe le logement depuis plus de 6 mois :

 Le nouveau propriétaire remplace aussi l'ancien dans ses droits et obligations. Cependant, s'il réagit rapidement après la vente, il peut plus facilement mettre fin au bail de 9 ans, moyennant un préavis de 3 mois (au lieu de 6 mois) et :

  • soit en invoquant comme motif de rupture sa volonté d'occuper le logement lui-même (ou de le faire occuper par un membre de sa famille);
  • soit en invoquant comme motif de rupture sa volonté de faire travaux importants ;
  • soit sans motif mais en payant au locatairet une indemnité de 6 mois de loyer.

Le nouveau propriétaire profite d'un délai de préavis plus court, et il ne doit pas attendre la fin d'un triennat pour rompre le bail sans motif ou pour faire des travaux. Mais il doit respecter les autres conditions de la rupture pour occupation personnelle ou pour travaux. Pour les connaître, voyez la rubrique concernant la rupture du bail de 9 ans par le propriétaire.

Pour bénéficier de ces règles de rupture assouplies, le nouveau propriétaire doit envoyer son préavis au locataire dans les 3 mois de la signature de l'acte d'achat (l'acte authentique, pas le compromis). Passé ce délai, il perd cet avantage et il peut mettre fin au bail conformément au point 1.

Est-ce que cela s'applique aussi aux baux de courte durée ? Certains disent que oui, d'autres non. Il n'y a pas de réponse certaine pour le moment. Soyez donc prudent si vous vous trouvez dans cette situation. Cependant, pour les contrats de bail conclus à partir de septembre 2018, le propriétaire a la possibilité de mettre fin au bail de courte durée.

b) soit le locataire occupe le logement depuis moins de 6 mois :

Dans ce cas, il n'est pas protégé. Le nouveau propriétaire ne doit pas respecter le contrat de bail. On dit que le bail ne lui est pas opposable.

Le nouveau propriétaire peut mettre fin au bail sans préavis ni indemnité. Il peut expulser le locataire. Cependant, un jugement du juge de paix est nécessaire pour procéder à une expulsion !

En conclusion, enregistrez votre contrat de bail pour protéger votre locataire.

 

 

 

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