Que devient le contrat de bail en cas de décès du locataire ?

Avant d'aller plus loin

Attention !

A partir du 1er septembre 2018, en Wallonie, de nouvelles règles s’appliquent aux contrats de bail qui portent sur une habitation.

  • A partir du 1er septembre 2018 :

Le bail prend fin 3 mois après le décès du locataire sans préavis ni indemnité, et sans devoir demander au juge de mettre fin au bail.

Il y a des exceptions :

  • Si le bail est conclu avec plusieurs locataires, il ne prend pas fin au décès de l'un d'eux.
     
  •  Si le bail est conclu par un époux ou un cohabitant légal seul pour le logement familial, il ne prend pas fin à son décès. Même s'il n'a pas signé le contrat de bail, l'époux ou le cohabitant légal du locataire décédé reste titulaire du contrat de bail. En pratique, l’idéal est d’entrer en contact avec le propriétaire pour l’avertir du mariage ou de la cohabitation légale.
     
  • Si une personne est domiciliée dans le logement loué depuis plus de 6 mois à la date du décès, elle peut reprendre le bail.
    Elle doit notifier au bailleur sa volonté de reprendre le bail dans le mois suivant le décès du locataire. L'idéal est de le faire par recommandé avec accusé de réception.

Le bailleur peut s'opposer à la reprise du bail dans un délai d’1 mois prenant court le lendemain de la notification. Il peut s’y opposer uniquement pour de justes motifs.
Malheureusement, la règlementation ne définit pas les « justes motifs ». Il est donc très probable que certaines situations se retrouvent devant le juge de paix, si le propriétaire s’oppose à la reprise du bail par l’occupant mais que celui-ci considère que les motifs invoqués ne sont pas « justes ».

Si le bailleur ne s’oppose pas dans le délai (ou si ses motifs ne sont pas suffisants pour le juge), l’occupant qui s’est manifesté reprend le bail du locataire décédé, aux mêmes conditions.

La possibilité qu'une personne domiciliée dans le logement reprenne le bail n'existe pas pour le bail à vie. Il prend fin immédiatement par la mort du locataire. A priori, c'est aussi le cas pour le bail de logement social.


Si le logement est inoccupé et vide de tout meuble au décès, le bailleur peut mettre fin au bail avant l’écoulement du délai de 3 mois suivant le décès. Il suffit de faire constater que le logement est vide (occupant et mobilier) par un huissier. Le bail prend fin à la date du constat de l’huissier, sans devoir passer par une action en Justice.
Pour faire le constat, le propriétaire peut s’adresser directement à un huissier ou demander au juge de paix d’en désigner un.
 

  • Avant septembre 2018 :

Le bail ne prenait pas fin en cas de décès du locataire.
Conséquences :
- Les héritiers se substituaient aux droits et devoirs du décédé. Ils étaient tenus de payer le loyer, d'entretenir le bien, etc. Cette charge pèse sur la succession.
-  Ils devaient respecter les délais et conditions pour mettre fin au bail.
 

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