Mon propriétaire peut-il mettre fin au bail de courte durée quand il veut?

Avant d'aller plus loin

Attention !

A partir du 1er septembre 2018, en Wallonie, de nouvelles règles s’appliquent aux contrats de bail qui portent sur une habitation.

  1. Si le bail a été conclu avant le 1er septembre 2018 :

Non, en principe le propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat de courte durée avant l'échéance prévue.

Toutefois, vous devez vérifier si votre contrat prévoit une possibilité pour le propriétaire de mettre fin au contrat. Si cette possibilité est prévue au contrat, vous pouvez essayer de la contester. En effet, les juges ne sont pas tous d'accord sur la possibilité pour le propriétaire de mettre fin au contrat. Certains juges estiment que le propriétaire ne peut pas rompre le contrat de manière anticipative même si cela est prévu par le contrat.
 

  1. Si le bail a été conclu à partir du 1er septembre 2018 :

Le propriétaire ne peut pas mettre fin au bail pendant la 1ère année de location.

Ensuite, il peut y mettre fin uniquement pour occupation personnelle (ou par un membre de sa famille).
Il doit respecter un délai de préavis de 3 mois et payer au locataire une indemnité équivalente à 1 mois de loyer.

Il peut mettre fin au bail au profit de :

  • lui-même;
  • son conjoint;
  • son cohabitant légal (depuis le 1er septembre 2018);
  • ses descendants (enfants, petits-enfants, etc.), ses enfants adoptifs et ceux de son conjoint;
  • ses ascendants (père, mère, grands-parents, etc.) et ceux de son conjoint;
  • ses collatéraux (frères et sœurs, oncles et tantes, neveux et nièces, beaux-frères et belles-sœurs, etc.) jusqu'au troisième degré et ceux de son conjoint.
    • Lorsque l'occupation est destinée à un membre de la famille au troisième degré (par exemple, les neveux et nièces), il ne peut pas mettre fin au bail durant les 3 premières années.

Pour être valable, le congé doit indiquer:

  • le motif invoqué (à savoir l'occupation personnelle);
  • l'identité de la personne qui va occuper le bien et son lien de parenté.

Si le congé ne respecte pas les conditions de forme, il est nul. Votre propriétaire doit alors vous notifier un nouveau préavis qui commence à courir à partir de la réception de ce nouveau congé.

Vous pouvez demander la preuve du lien de parenté. Le propriétaire doit vous la donner dans les 2 mois de votre demande, sinon vous pouvez demandr la nullité du congé.

Le propriétaire doit encore respecter deux obligations après la rupture du bail :

  • les lieux doivent être occupés dans l'année qui suit l'expiration du préavis, ou en cas de prolongation après restitution des lieux par le locataire,
  • les lieux doivent rester occupés de façon effective et continue pendant deux années.

S'il ne respecte pas ces obligations, votre propriétaire doit vous verser une indemnité équivalente à 18 mois de loyer. Il peut cependant se justifier en invoquant une circonstance exceptionnelle (par exemple une maladie, un décès, etc.), que le juge appréciera.
 

  1. Si votre bail a été conclu avant le 1er septembre 2018 mais renouvelé après cette date :

Si le bail est prorogé après le 1er septembre 2018, il semble que c'est toujours l'ancien système qui s'applique. C'est l'information donnée par la Région wallonne, mais la règlementation est floue. Il reste à voir ce que décideront les juges de paix.

Donc, selon la Région wallonne, le propriétaire ne peut pas rompre votre bail avant l'échéance sauf si c'est prévu dans le contrat. Voyez le point 1.
Une prorogation est un renouvellement aux mêmes conditions. Seule la durée peut être différente. La prorogation peut être prévue par une clause du bail initial.

Si le bail est renouvellé à des conditions différentes (par exemple, une diminution de loyer) après le 1er septembre, le nouveau système s'applique. Voyez le point 2.
Cependant, en principe, un bail de courte durée ne peut pas être renouvelé à des conditions différentes, sauf peut-être si ces conditions sont plus avantageuses pour le locataire que celles du bail initial. (Par exemple, une diminution de loyer ou des charges).

 

  1. Quel que soit le moment où le bail a été conclu :

Votre propriétaire peut toujours mettre fin au contrat avant son échéance :

Il peut aussi mettre fin au contrat à l'échéance. Pour cela, il doit envoyer son préavis 3 mois à l'avance.

S'il ne le fait pas et que vous continuez à occuper le logement, voyez la fiche "Que se passe-t-il si je reste dans l'appartement après l'échéance du bail sans signer de nouveau contrat ?"

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